C’est un rappel d’un ancien article paru sur ce blog, cliquez sur le lien, vous pourrez calculer immédiatement sur du neuf ou de l’ancien combien vous coûteras au final votre achat!
Un amendement déposé par le gouvernement recentre le PTZ+ sur le neuf. Le dispositif est donc supprimé dans l’ancien. Un sous-amendement soutenu par la commission des Finances de l’Assemblée maintient contre le premier avis du gouvernment le PTZ + dans les zones les moins tendues.
Dans son deuxième plan de rigueur détaillé le 7 novembre, François Fillon avait indiqué que le prêt à taux zéro serait «recentré pour en limiter le coût». Il annonçait notamment la fin du PTZ+ dans l’ancien. C’est chose faite depuis l’adoption mardi 15 novembre d’un amendement et d’un sous-amendement par les députés.
Le PTZ + est donc recentré sur le neuf. Fini l’octroi de ce prêt pour un achat dans l’ancien avec ou sans travaux de rénovation énergétique. Un nouveau coup dur pour les professionnels du bâtiment qui comptaient sur ce volet pour permettre la rénovation énergétique du parc ancien. La construction aux normes BBC reste elle fixée au 1er janvier 2013.
Dernier changement, alors qu’il était jusqu’à présent accessible à tout emprunteur, quel que soit son niveau de revenus, le PTZ + va désormais être mis sous plafond de ressource, afin de renforcer l’efficacité de la dépense publique. Le plafond annuel ne pourra pas être « supérieur à 49.500 euros ni inférieur à 16.500 euros », précise l’amendement. Il mettra ainsi l’accent sur les classes moyennes. Les barèmes détaillés du PTZ+ seront fixés par décret, dans le respect d’un plafond de dépense générationnelle totale de 800 millions d’euros, contre 2,6 milliards d’euros auparavant.
Parce que l’immobilier se professionnalise et qu’il devient de plus en plus gênant que les clients en sachent plus que le mandataire qui véhicule l’image de votre société, grâce notamment au web, nous nous proposons de mettre à votre disposition des outils:
Ces outils vous faciliteront l’accès, à tous les documents juridiques dont vous aurez besoin !
Tous ces documents resteront disponible toute l’année, et nous vous proposerons un abonnement annuel avec une formation de 3h pour vous indiquer les rudiments du bail habitation!
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On le sait, les agents immobiliers ont, en France, mauvaise presse. Les raisons en sont connues des professionnels, elles tiennent pour l’essentiel au lourd carcan juridique de la loi Hoguet (voir : la mauvaise réputation des agents immobiliers). Il est donc de bon ton de les accuser de tous les maux, et de les encadrer par des lois de plus en plus contraignantes.
Voici donc que notre gouvernement, en la personne de Frédéric LEFEBVRE, secrétaire d’Etat à la consommation, dépose un projet de loi visant à supprimer le mandat exclusif (suppression “masquée” en interdisant les clauses pénales relatives à l’exclusivité, ce qui revient au même). Sans aucune concertation avec quelque instance professionnelle que ce soit, sans aucune analyse sérieuse des causes des mécontentements des consommateurs, et en faisant fi des efforts déployés depuis des décennies par les agents immobiliers pour offrir des prestations de qualité.
Ne nous y trompons pas : cette suppression, si elle est actée, aura pour unique conséquence d’obliger tous les agents immobilier à travailler dans la médiocrité la plus totale, tout en leur donnant le choix entre augmenter leurs tarifs ou déposer le bilan.
Il y a en effet schématiquement deux façons de travailler aujourd’hui, l’une en mandat simple, on fait de la quantité, il faut brasser beaucoup d’affaires pour un piètre résultat, on vend une affaire sur dix donc on est cher et on n’a n’a ni le temps ni les moyens de s’attarder sur une affaire en particulier. Ce mode de fonctionnement ne satisfait personne.
L’autre en mandat exclusif, le professionnel a beaucoup plus de chances de parvenir à la vente donc il va tout mettre en oeuvre pour cela. Il prend des engagements précis, écrits, pour obtenir l’exclusivité, et les respecte pour éviter une dénonciation prématurée du mandat. Il va pouvoir constituer un dossier de qualité, en réalisant par exemple les plans du logement , en mettant en ligne une visite virtuelle, en consentant un budget important en publicité et en concentrant ses efforts sur peu de biens (un négociateur qui travaille en mandat simple s’occupe en moyenne de 60 biens simultanément, ce ratio tombe à 15 en mandat exclusif).
Ce mode de fonctionnement satisfait parfaitement le vendeur. Le rapport tarif/prestations est beaucoup plus favorable au client. Pour preuve, les mandats exclusifs sont rarement dénoncés, même après la période d’irrévocabilité de trois mois maximum (souvent raccourcie contractuellement pour obtenir le mandat).
Et cela commence à se savoir. Le mandat exclusif est de moins en moins perçu comme une contrainte, mais comme un vecteur d’efficacité :
Quand on passe par un agent immobilier, quel type de mandat lui donner ?
Comme les vendeurs n’ont pas confiance dans les agents immobiliers, et parce qu’ils ne perçoivent pas leur valeur ajoutée, ils vont généralement multiplier les mandats simples auprès, en moyennes de deux ou trois agences, tout en se réservant la possibilité de vendre leur logement par eux-mêmes pour échapper à la commission. Ils sont alors persuadés d’avoir organisé une saine concurrence. Dans cette situation, il faut savoir que les agences en question ont seulement 10 % de chances de réaliser la vente et donc de toucher la commission. Résultat : aucune application et le service minimum ! Pire, l’agence qui parvient à trouver une offre basse, risque de vous pousser à accepter le prix, pour avoir la certitude de toucher la commission. La meilleure solution, quand vous passez par une agence immobilière, est d’opter pour le mandat exclusif, sans vous mettre en concurrence avec elle. Mais il est difficile de choisir la bonne agence. Le métier d’agent reste artisanal. Le mieux est de sélectionner parmi les professionnels les plus proches de chez vous et qui ont une connaissance parfaite des atouts de votre quartier.
LES ECHOS 07/09/2011
Qui donc se plaindrait du mandat exclusif ? Eh bien, parfois, l’acheteur, qui est alors contraint de passer par l’agence pourtant choisie-et payée-par le vendeur. Mais l’exclusivité concerne bien le vendeur. C’est pour lui que l’agence a travaillé.
Et c’est bien le vendeur qui paie l’agence, puisque les honoraires sont déduits de la somme qui lui revient au final. Et ce n’est pas plus cher pour l’acquéreur, puisque le bien se vend au prix du marché, et pas un centime de plus parce qu’une agence s’en occupe ! Mais l’acquéreur y voit un effet d’aubaine, et souvent ne négocie pas le prix mais les honoraires, pensant faire une bonne affaire…
Supprimer le mandat exclusif, ce serait supprimer toute possibilité de faire du travail de qualité. Impossible de publier une photo qui permettrait d’identifier trop facilement le bien. Finie la géolocalisation, qui pourtant est le premier critère d’achat. Et impossible de consacrer beaucoup de temps et un budget important à chaque affaire, vu le peu de chances de la vendre. On retomberait immédiatement dans le quantitatif et la médiocrité, au détriment des vendeurs ET des acquéreurs. Le tout accompagné d’une forte augmentation des tarifs pour pallier la baisse inéluctable du taux de transformation (nombre de ventes/nombre de biens à vendre). Et d’un grand nombre de dépôts de bilan.
Or c’est bien l’inverse qu’il faudrait faire. Rendre le mandat exclusif obligatoire, obligerait le vendeur à comparer, à bien réfléchir, à mettre en concurrence les agences avant de confier un tel mandat. Et lui permettrait d’être exigeant quant au respect des prestations promises, au rapport qualité/prix. C’est à ce niveau que la concurrence devrait jouer pleinement.
C’est ainsi que l’on réconcilierait consommateurs et professionnels.
C’est ce qui se passe aux Etats Unis, où il n’y a que des mandats exclusifs et où les agents immobiliers sont appréciés par les clients, qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs.
On n’en prend pas le chemin. Espérons toutefois que la raison l’emportera.
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est obligé :
a)De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b)D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1.Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
2.Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3.La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4.Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
5.Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6.. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
L’article 122 de la loi sur la cohésion sociale du 18janvier 2005, donne au gouvernement des moyens plus rapides pour lutter contre les immeubles insalubres, menaçant ruine et les centres d’hébergement dangereux.
Un immeuble est insalubre lorsque la santé et l’hygiène des occupants ne sont plus assurées, il est donc inhabitable :
- soit par nature comme les caves, greniers, sous-sols, combles et toutes pièces n’ayant pas d’ouverture sur l’extérieur.
- soit sur-occupé du fait du propriétaire, notion qui vise principalement les marchands de sommeil.
- soit parce que son utilisation ou ses équipements sont dangereux.
- soit compris dans un périmètre délimité par arrêté préfectoral.
Cette insalubrité peut être irrémédiable ou non, ce caractère se définit selon le manque de moyens techniques pour y mettre fin ou bien que les travaux coûtent plus chers que la reconstruction de l’immeuble lui-même. Cette insalubrité s’entend sur l’immeuble en entier et non pas sur une partie.
Un immeuble menaçant ruine et dont le péril est imminent donne au maire la possibilité d’accélérer les procédures par simple arrêté.
Les marchands de sommeil voient leur responsabilité pénale sanctionnant l’hébergement indigne, élargie à la violation du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’insalubrité et aux immeubles menaçant ruines.
Le locataire devra signer et se faire remettre l’état des lieux, et la loi Carrez s’appliquera aux locations, avec baisse de loyer en cas de non-respect de la surface annoncée. Côté agents immobiliers, la clause d’exclusivité est remise en cause.
Les droits des locataires et des particuliers face aux agences immobilières sortent nettement renforcés de l’examen, en fin de semaine dernière, par les députés du volet logement du projet de loi sur les droits des consommateurs. Ces nouvelles dispositions, qui amendent la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, restent soumises à la navette parlementaire avec le Sénat mais ne devraient a priori pas prêter à controverse.
Les droits des clients face aux agents immobiliers sont particulièrement renforcés. Il est mis fin au renouvellement tacite des mandats des agents. Surtout, la durée de la clause d’exclusivité imposée par les agences immobilières aux vendeurs ou acheteurs d’un logement sera limitée à 3 mois, et l’exclusivité devient relative : « Nous avons souhaité que quelqu’un qui confie un mandat exclusif à une agence puisse, si jamais une occasion se présente, vendre lui-même la maison », a expliqué en débats le rapporteur de la commission des Affaires économiques, Denis Fasquelle. Enfin, chaque agence immobilière devra désormais indiquer si elle compte diffuser l’annonce via d’autres agences ou sur Internet. Les droits des locataires constituent le gros des mesures. Pour les mises en location, que le fautif soit une agence ou un bailleur personne privée, exiger des candidats à la location des documents non prévus (certificats de travail, photo) sera sanctionné par une amende de 3.000 euros pour une personne physique et de 15.000 euros pour une personne morale.
Par ailleurs, comme promis par le gouvernement, la loi Carrez sur la surface habitable des logements vendus est enfin étendue aux logements loués. Désormais, le contrat de location (conclu après adoption du projet de loi) devra préciser la surface habitable. S’il se révèle que cette surface est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail, le bailleur supportera, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à la moindre mesure constatée.
L’état des lieux constitue une importante source de contentieux, car il n’existe actuellement pas d’obligation légale pour le bailleur de remettre un exemplaire au locataire.
Etat des lieux standard
Le texte, voté dans la nuit de jeudi à vendredi, stipule que l’état des lieux est dûment signé par les parties à l’entrée du locataire dans les lieux et, « s’il est dûment signé par le locataire à l’entrée, cela veut dire qu’il lui est remis », a conclu, lors des débats, le secrétaire d’Etat à la Consommation, Frédéric Lefebvre, chargé du projet de loi. Cet état des lieux sera standard. « Nous avons renvoyé à un décret l’élaboration du formulaire, qui devra être simple, à remplir par le propriétaire et par le locataire, à l’entrée et à la sortie », a souligné Denis Fasquelle.
A noter qu’a été rejetée toute tentative de réintroduire dans la loi l’encadrement de la hausse des loyers de mise de 1989 à 1997, qui consistait, pour les relocations, à prendre pour référence les loyers du voisinage. Ceci par crainte d’aggraver la crise du logement. « Ce dispositif de 1989, qui se voulait généreux, a bloqué le système : plus personne ne voulait mettre ses biens en location », a justifié Frédéric Lefebvre.
C’est un document important qui malgré son côté fastidieux, mérite une attention particulière autant lors de l’entrée dans les lieux que lors de la sortie.
Entre les 2, on comparera les dégradations éventuelles et l’état d’usure naturel, et qui doit éventuellement réparer et aux frais de qui.
En général, l’état des lieux se fait à l’amiable entre les deux parties, il suffit juste d’observer et de mettre par écrit ce que l’on a observé, un seul document peut être utile, avec des réserves émises par lune ou l’autre partie.
Quelques réserves peuvent être effectuées pendant un mois suivant la signature de ce document, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous pouvez retrouver ce document et le sortir en autant de fois que vous voulez sur www.bail-immo.com (30€ par an)
Si un état des lieux amiables ne convient pas, on peut recourir à un constat d’huissier, si il y a accord entre les parties les frais sontà la charge de celui qui le demande,mais en cas de désaccord les frais sont répartis par moitié dans le cadre du bail soumis à la loi du 06/07/1989.
En dehors de ce cadre précis les frais d’huissier sont négociables entre les parties.
Si aucun état des lieux n’est établi, l’art 3 de la loi du 06 juillet 1989 fait référence au code civil :
« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur (le locataire) est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve du contraire. » art 1731
Soit par un intermédiaire soit directement de particulier à particulier.
Intermédiaire :
Economie de temps en faisant appel à une agence immobilière car dès la première fois on vous proposera plusieurs logements, mais ce service à un coût :
-un mois de loyer hors charges si c’est une location traditionnelle et en passant par une agence immobilière (à condition que le propriétaire paie la même somme).
- un montant forfaitaire (allant de 150 à 300€) si vous passez par un marchand de liste.
N.B. les marchands de listes ne vous proposent qu’une liste de logements vacants, au contraire des agents immobiliers, ils n’assurent ni le contact avec les propriétaires ni la visite des locaux. Leur obligation est de vous fournir à l’inscription au minimum 2 locaux vacants.
Vous économisez la commission et entrez en contact direct, vous vous faites ainsi votre opinion sur l’autre (et vous plaidez beaucoup mieux votre cause).
Les différents canaux pour trouver votre logement:
-les journaux : Gratuits comme paris boom-boom, Top-annonces, etc…
Payants : le Figaro, Libération, de Particuliers à particuliers etc…
-le web :
vivastreet.fr
kijiji.fr
leboncoin.fr, ce sont les sites les plus connus où vous pouvez aussi déposer votre annonce gratuitement.
Néanmoins, ne payez rien avant la signature du bail et l’entrée ans les lieux.
-les institutionnels :
Les banques et sociétés d’assurances qui pour garantir leur trésorerie sont obligés de développer leur patrimoine immobilier, ils ont donc un parc immobilier important.
-les employeurs :
Pour toutes les sociétés de plus de 10 salariés, l’entreprise est tenue de cotiser au 1% logement, vous pouvez ainsi avoir accès à un parc immobilier important à des loyers préférentiels.
Je ne vous ferai pas l’affront de vous parler des sociétés d’H.L.M à cause de leur liste d’attente.
Rester vigilants sur :
-le niveau moyen des loyers
-les caractéristiques du logement, le visiter plusieurs fois à des heures variées pour vérifier les nuisances sonores, l’exposition, le type de chauffage qui peut revenir très cher etc…), vérifiez l’état des équipements (fuite d’eau, plomberie, usures etc…)
-le montant des charges souvent sous-évalués
-mettre par écrit tous les engagements des uns comme des autres (propriétaires et locataires)
-si vous voulez y exercer une profession libérale, s’assurer de l’autorisation de la copropriété !
Tous les baux d’habitation ne sont pas les mêmes ?
Connaissez-vous les conditions d’éligibilité pour être soumis au bail du 06/07/1989 (le plus courant) ?
Est-ce que votre locataire remplit tous les critères ?
Ce bail est conclu entre 2 personnes physiques et sa durée est de 3 ans (renouvelables).
Les locaux sont non-meublés et c’est la résidence principale du locataire.
Ce bail peut être aussi conclu avec un locataire exerçant une profession libérale (bail mixte).
Si le bailleur est une personne morale le bail est de 6 ans.
En dehors de ces critères :
Les conditions contractuelles sont libres entre les parties, c’est ce qu’on appelle un bail de droit commun, cependant ces conditions peuvent être disproportionnées et favoriser l’une ou l’autre partie. En l’absence de dispositions, c’est le code civil qui s’applique.
Si vous n’êtes pas surs de vous, vous pouvez vous abonner à un très bon site :
www.bail-immo.com (30€ par an), simple d’utilisation avec un système de formulaire qui vous permet de remplir en ligne votre bail automatiquement, il n’y pas de questions pièges il suffit de répondre et le bon bail sort automatiquement (vous avez d’autres documents qui sont fournis sur ce site selon le même principe).
Ce site vous fournit aussi l’état des risques naturels et technologiques(si vous ne le faites pas signer au locataire, il peut demander une réduction du loyer), ainsi que les formulaires de caution.
Comme vu précedemment, la loi scellier est un excellent moyen de défiscaliser, par exemple pour un bien de
100 000€ vous avez jusqu’à 25 000€ à déduire de vos impôts pendant 9 ans soit 2780€ environ par an.
L’autre partie est payée par le locataire(35%) ce qui vous paie en partie le crédit.
La loi Scellier est limitée par foyer et par an, la limite est fixée à 300 000€ de défiscalisation.
3 avantages d’y souscrire:
- payer moins d’impôts
- se constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers
- s’assurer une rente pour votre retraite.
Nous avons cherché un partenaire à vous présenter avec qui nous pouvons travailler en toute confiance:
non seulement il s’occupe de défiscalisation immobilière mais aussi de produits financiers purs, et pour chaque client il prépare un bilan fiscal avec lui (lui calcule le montant exact des impôts qu’il va payer) et le conseille sur les meilleurs placements légaux possibles.
Nous sommes à votre disposition pour vous proposer une étude personalisée.
Au fur et à mesure nous allons vous proposer des programmes immobiliers dans toute la France.
Comme vu précedemment, la loi scellier est un excellent moyen de défiscaliser, par exemple pour un bien de
100 000€ vous avez jusqu’à 25 000€ à déduire de vos impôts pendant 9 ans soit 2780€ environ par an.
L’autre partie est payée par le locataire(35%) ce qui vous paie en partie le crédit.
La loi Scellier est limitée par foyer et par an, la limite est fixée à 300 000€ de défiscalisation.
3 avantages d’y souscrire:
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Documents interdits de réclamer au candidat locataire
16 documents interdits à demander et conserver pour la candidture d’un locataire en vue de signature d’un bail soumis à la loi du 6/07/1989 que vous pouvez facilement remplir en ligne sur bail-immo.com:
-la photo d’identité (mais pas la pièce d’identité ou tout autre document attestant l’état civil)
-le contrat de mariage
-contrat de concubinage
-jugement de divorce
-les relevés de banques ou postaux
-les attestations de crédits en cours
-attestation du banquier de bonne tenue de compte
- attestation des prélèvements en cours
- attestation du précédent bailleur de l’état des paiements (loyer set charges)
- attestation de l’employeur si le candidat peut fournir, les 3 derniers bulletins de salaires et son contrat de travail
- plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants
- un chèque de réservation
-un dossier médical
- un casier judiciaire
- un chèque de plus de 2 mois de loyer sur un comte bloqué en cas de non paiement de dépot de garantie ou de la non souscrition à une garantie autonome.
Rappelons que les décrets permettant la mise en œuvre de la « GRL 2 », nouvelle formule, sont parus au Journal officiel du 26 décembre 2009. Depuis cette date, il n’est donc plus possible de souscrire au dispositif du Pass-GRL.
Le nouvau PASS a pour but de faciliter l’accès au logement des locataires, en élargissant le public éligible, et d’empêcher toute discrimination, en apportant des garanties importantes aux bailleurs. La nouvelle GRL ambitionne la remise sur le marché des logements vacants et la réduction du nombre d’expulsions, passant par un traitement social des impayés pour les locataires de bonne foi (qui s’engagent à reprendre le paiement de la dette locative), afin d’éviter toute dérive financière du système.
Concrètement, un « contrat socle » unique est mis en place. Ce contrat d’assurance (individuel ou contrat groupe) est conclu entre l’assureur et le bailleur ou son mandataire et couvre les propriétaires contre les risques d’impayés et les détériorations immobilières de tous les locataires ayant un taux d’effort inférieur ou égal à 50 % lors de leur entrée dans les lieux, sans autre condition de solvabilité (alors qu’à l’origine, la GRL n’était réservée qu’à une certaine population). A noter que les prestations sociales et aides au logement sont prises en compte dans le calcul des ressources.
Les assureurs qui acceptent d’adhérer au dispositif (en signant un partenariat avec l’APAGL) proposent un produit unique, qu’ils commercialisent et gèrent eux-mêmes (y compris le recouvrement), sans pouvoir réduire le champ des locataires éligibles. Le taux de la prime est librement fixé. Il appartient au bailleur de vérifier, au vu des pièces justificatives que le locataire lui fournit, si celui-ci est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l’assureur qui contrôlera l’éligibilité du locataire et déterminera son profil.
L’article 122 de la loi sur la cohésion sociale du 18janvier 2005, donne au gouvernement des moyens plus rapides pour lutter contre les immeubles insalubres, menaçant ruine et les centres d’ hébergement dangereux.
Un immeuble est insalubre lorsque la santé et l’hygiène des occupants ne sont plus assurées, il est donc inhabitable :
- soit par nature comme les caves, greniers, sous-sols, combles et toute pièces n’ayant pas d’ouverture sur l’extérieur.
- soit suroccupé du fait du propriétaire, notion qui vise principalement les marchands de sommeil.
- soit parce que son utilisation ou ses équipements sont dangereux.
- soit compris dans un périmètre délimité par arrêté préfectoral.
Cette insalubrité peut être irrémédiable ou non, ce caractère se définit selon le manque de moyens techniques pour y mettre fin ou bien que les travaux coûtent plus chers que la reconstruction de l’immeuble lui-même. Cette insalubrité s’entend sur l’immeuble en entier et non pas sur une partie.
Un immeuble menaçant ruine et dont le péril est imminent donne au maire la possibilité d’accélérer les procédures par simple arrêté.
Les marchands de sommeil voient leur responsabilité pénale sanctionnant l’hébergement indigne, élargie à la violation du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’insalubrité et aux immeubles menaçant ruines.
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers qui sont soumis à des réglementations spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d’habitabilité définies par le décret prévu à l’article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Article 3
Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Article 4
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
On l’a vu le système photolvaique n’est pas la solution idéale, trop cher en investissement, cependant les pompes à chaleur sont une économie d’énergie plus rentable:
Notre environnement : le sol sous nos pieds, l’eau des nappes, l’air qui nous entoure, stockent chaque jour l’énergie que nous dispense le soleil.
Récupérer cette énergie gratuite et inépuisable et s’en servir pour le chauffage, c’est possible grâce aux pompes à chaleur.
Ce sont des équipements qui permettent d’économiser les énergies fossiles tout en limitant nos rejets de gaz à effet de serre. Il en existe plusieurs types, qui puisent la chaleur soit dans l’air (pompes aérothermiques), soit dans le sol ou l’eau des nappes phréatiques (pompes géothermiques).
La suite de l’article en cliquant sur le lien ci-dessous, ce qui vous mènera directement sur le site de l’ADEME et de son guide pratique pour bien vous éclairer sur le choix de la pompe à chaleur.
L’électricité photovoltaïque
L’énergie du soleil peut être recueillie et transformée sous deux sortes : la chaleur et l’électricité. Les modules de la toiture retransmettent l’énergie sous forme d’électricité, ce qui permet de couvrir l’ensemble des consommation énergétique de la maison : et c’est donc ainsi qu’elle devient «zéro énergie». Installer directement ces capteurs sur le toit permet un gain de place, de raccordement et d’installation non négligeable. L’électricité étant produite sur place, il n’y a pas de perte de distribution.
EDF rachète l’éléctricité fournie par ces panneaux, ce qui assure la continuité dans le réseau électrique même par mauvais temps. Un nouveau décret est sorti pour fixer leslimites de ce rachat.
Mais notre confrère lemoniteur.fr l’explique mieux que nous (voir lien de l’article) avec les commentaires négatifs que cela implique.
Encore un an pour profiter des avantages de la loi scellier, avant une nouvelle disposition.
Si vous voulez défiscaliser sur 9 ans vous avez le droit de déduire du montant de vos impôts 25% du prix total du bien (à condition bien sur de louer votre bien pendant cette période).
Ex: pour un bien de 145 000€, vous avez droit à 25% de réduction soit la somme de 36250€ que vous répartissez sur 9 ans, ce qui vous donne 4027€ par an de déduction.
Votre crédit est en partie payé par votre locataire (40 à 50%, tout dépend de la longueur du crédit).
Et vous, vous payez entre 13 et 23% du reste.
Conditions d’éligibiltés:
Engagement de location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum.
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Il doit être situé dans des zones géographiques précises où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Le logement doit avoir des caractéristiques thermiques conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Une seule opération par an par foyer fiscal : l’achat d ’un second logement ne pourra pas donner droit à la réduction d’impôt Scellier.
Respect d’un plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
Pour le Scellier Social uniquement :
Respect d’un plafond de ressources pour le locataire.
Impossible de louer à un ascendant ou descendant.
La réduction d’impôt Scellier est non cumulable avec les autres lois de défiscalisation immobilière :
Pour un même bien immobilier, vous ne pourrez bien sûr pas cumuler avec l’amortissement Robien, ou les réductions d’impôt ZRR, Girardin, Malraux.
Depuis le 27/12/2009, il n’est plus possible de souscrire au dispositif GRL1 plus connu sous le nom PASS-GRL, en théorie il est remplacé par le GRL-2.
Comme pour le régime antérieur, la nouvelle garantie est basée sur la souscription facultative par les bailleurs, soit individuellement, soit par l’intermédiaire d’un administrateur de biens dans le cadre d’un contrat groupe garantissant les impayés de loyers, les frais de procédure et de recouvrement et les dégradations locatives.
A ce jour, aucun assureur n’aurait encore adhéré au nouveau dispositif alors qu’il n’est plus possible, depuis le 27 décembre 2009 de souscrire à l’ancien régimeet pas encore possible d’adhérer au nouveau.
Les pouvoirs publics n’ont pas prévu la période transitoire.
15% de hausse de loyer mensuel, est- ce que c’est pour autant un signe de reprise?
Le détail:
Si depuis le début de la semaine les professionnels de l’’immobilier ne cessent d’évoquer la hausse des prix constatée en décembre et sa possible persistance en 2010, qu’en est-il pour le marché de la location ?
Collectant les données transmises par le site d’annonces immobilières AVendreALouer, Relaxnews dresse mensuellement un baromètre des loyers pour les principales villes françaises. A l’instar des prix immobiliers, sur le mois de décembre 2009, l’agence de presse spécialisée dans l’actualité de loisirs fait état d’une progression sensible du coût des locations. Entre les mois de juin et décembre derniers, les locataires ont du faire face à une hausse moyenne de leur loyer établie entre 1% et 7% en fonction des localités concernées
Cela va très mal aux u.s. au niveau immobilier, la dernière banqueroute en date?
Le promoteur "Fairfield Residential" de Las Vegas, avec perte sèche de 300 millions de dollars financé par la banque Morgan Stanley, ses immeubles sont à vendre!!!
Il y a pléthore de sites avec propositions de rachat à des pris défiant toute concurrence aux u.s.
Merci au site Pierre Jovanovic pour l’info (www.jovanovic.com), allez jeter un oeil c’est hallucinant (mais ne vous minez pas trop non plus, on a un peu de temps encore avant la fin du monde).
Si vous cherchez des bonnes affaires écrivez-moi, je vous filerai quelques adresses!
Habitat & Développement collecte, traite et met en ligne l’essentiel des aides en faveur de votre projet habitat (acquisition, construction, amélioration), nationales et locales. Ce travail, actualisé régulièrement, est soutenu par l’Agence Nationale de l’Habitat et le Ministère des Transports, de l’Equipement, du Tourisme et de la Mer.
Contribution du Locataire aux travaux d’économie d’énergie
Un décret et un arrêté relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé ont été publiés au JO du 25 novembre.
Extrait:
TITRE IV : MODALITES D’EVALUATION DE LA CONTRIBUTION DU LOCATAIRE
A l’issue de la réalisation, dans les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, de travaux d’économie d’énergie conformes au titre II du présent arrêté, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s’élevant à :
10 euros pour les logements comprenant une pièce principale ;
15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL). Ces nouveaux forfaits ne s’appliqueront qu’aux travaux d’efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l’arrêté modificatif. En cas de disparition de l’indice de référence des loyers, il sera automatiquement remplacé par l’indice qui lui succède et désigné comme tel.
A l’issue de la réalisation de travaux d’économie d’énergie conformes au titre II ou III du présent arrêté, dans les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle fixe et non révisable dont le montant est calculé :
1° Soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode Th-C-E ex mentionnée dans l’arrêté du 8 août 2008 susvisé. Les modalités de calcul de l’économie d’énergie et de la contribution du locataire sont précisées au 1° de l’annexe 1 du présent arrêté.
2° Soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir d’une des méthodes réglementaires prévues à l’arrêté du 9 novembre 2006 susvisé. Les modalités de calcul de l’économie d’énergie et de la contribution du locataire sont précisées au 2° de l’annexe 1 du présent arrêté.
Toutefois, et par dérogation à l’article 14, lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, le montant de la contribution mensuelle peut être fixé de manière forfaitaire, fixe et non révisable, s’élevant à :
10 euros pour les logements comprenant une pièce principale ;
15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL). Ces nouveaux forfaits ne s’appliqueront qu’aux travaux d’efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l’arrêté modificatif. En cas de disparition de l’indice de référence des loyers, il sera automatiquement remplacé par l’indice qui lui succède et désigné comme tel.
On le sait, les agents immobiliers ont, en France, mauvaise presse. Les raisons en sont connues des professionnels, elles tiennent pour l’essentiel au lourd carcan juridique de la loi Hoguet (voir : la mauvaise réputation des agents immobiliers). Il est donc de bon ton de les accuser de tous les maux, et de les encadrer par des lois de plus en plus contraignantes.